Invertir en inmuebles

La inversión en inmuebles es algo recurrente cuando nos preguntamos dónde podemos poner nuestro ahorros. La creencia sobre que es un bien que es difícil que pierda su valor, la convierte en la inversión estrella de muchas fortunas. Pero debemos saber que invertir en inmuebles es igual de arriesgado que invertir en empresas.

Nada nos puede garantizar que una vivienda aumente su valor conforme pase el tiempo. Es un activo muy poco líquido y está sujeto a muchas regulaciones en forma de impuestos. Es un activo más a estudiar para incorporar a nuestra cartera, pero no puede ser el único. Destierra la idea de que hay que tener mucho dinero para invertir en inmuebles. Hay muchas alternativas.

La vivienda habitual

La propiedad de una vivienda es el sueño de mucha gente. Es algo que se nos han intentado inculcar desde pequeños. Tener una vivienda propia te da seguridad y estabilidad, por eso existe la creencia de que comprar tu vivienda habitual es una forma de invertir en inmuebles.

No estoy ni a favor ni en contra de la necesidad que tienen muchas personas de tener una casa en propiedad. Cada persona es diferente y tiene pensamientos y necesidades diferentes. Pero cada vez una parte más grande de la población no siente el deseo de ser propietario y ve más ventajas en el alquiler.

Pero, a parte de las preferencias de cada uno, es importante señalar que la vivienda habitual no es una inversión. Una inversión es algo que compramos para que nos produzca un beneficio. Las acciones se compran con la esperanza de que te produzcan un beneficio, los bonos y los fondos de inversión también.

Tu vivienda habitual no la compras esperando un retorno, la compras para usarla. Es un gasto, no una inversión. Un gasto necesario, sea hipoteca o alquiler, pero un gasto al fín y al cabo. Teniendo esto claro vamos a ver las características de la verdadera forma de invertir en inmobiliario: adquirir inmuebles que no sean para tu disfrute.

Ventajas de invertir en inmuebles

Como cualquier tipo de inversión, invertir en inmuebles tiene una serie de ventajas que nos van a dar rentabilidad extra si sabemos aprovecharlas. Hay que señalar que este tipo de inversión es complicada porque depende de muchos factores diversos. Factores que van desde los datos macroeconómicos globales a la evolución del mercado inmobiliario local.

Mercado muy diverso

Es un mercado inmenso. Inmuebles hay en todas las localidades, sean pueblos o grandes urbes. Hay en los centros de las ciudades más globales y en zonas rurales casi abandonadas. La enorme cantidad de activos a elegir nos da muchas posibilidades a la hora de poder escoger.

Dentro de una misma zona también hay activos muy diversos. Inmuebles más grandes, más reducidos, con mejores acabados, para estudiantes … etc. Es un mercado tan heterogéneo que si realizamos un buen proceso de búsqueda pueden surgir oportunidades.

Invertir en inmuebles es invertir en un bien real

Una vivienda es un bien tangible. Un activo real que aunque pierda valor siempre va a tener un valor residual debido a su ubicación o estructura. La vivienda en una zona determinada se puede devaluar pero nunca llegará a valer 0, al contrarío que los activos financieros que si pueden perder todo su valor.

Un activo financiero puede llegar a no valer nada si aquello que lo respalda quiebra o el mercado pierde la confianza en ello. Todos sabemos, por desgracia, de acciones que ahora no valen nada. Un inmueble siempre tendrá un valor, aunque sea residual.

invertir en inmuebles

La vivienda se adapta a la inflación

Los activos siempre nos protegen de la inflación. La moneda se puede devaluar si el Banco Central baja los tipos de interés o aumenta la masa monetaria. Por lo tanto si tenemos dinero veremos como su valor real disminuye.

Pero si el dinero lo hemos utilizado para comprar activos, la subida de precio de éstos mantendrá su valor real. Los precios de la vivienda aumentarán si el valor real de la moneda disminuye.

Bien escaso según su ubicación

El mercado inmobiliario va por zonas. Una zona determinada puede estar depreciandose mientras otra sufre un auge. ¡Y todo en la misma ciudad! Si poseemos un activo inmobiliario en una zona demandada tendremos un bien escaso.

Su valor aumentará y obtendremos buenas rentabilidades. Para lograr esto hay que hacer un buen análisis antes de comprar sobre qué zonas son las más adecuadas y qué precio es conveniente pagar. Cuando algo es escaso es más difícil que su valor baje.

Poder de negociación

Al ser un bien bastante ilíquido podemos tener un gran poder de negociación. El propietario puede tener prisa por venderlo o puede estar cansado de esperar un comprador que nunca llega porque su inmueble tiene características especiales.

Si nos mostramos como una de las pocas alternativas que tiene, tendremos el poder de negociar el precio y obtener ventaja.

Desventajas de invertir en inmuebles

Las desventajas de invertir en inmuebles también son evidentes. Hay que entender cómo funciona el mercado para no hacer inversiones ruinosas. Si no nos vemos preparados es mejor comprar otro tipo de activos o buscar ayuda externa profesional.

Precio del inmueble

La desventaja número 1 y la que mantiene a muchos inversores fuera. Aunque como veremos en el siguiente apartado, hay soluciones. El precio medio del metro cuadrado en España es de 1.350 euros. Como podemos ver aquí.

Aunque las zonas más caras sobrepasan holgadamente los 3.000 euros. Con estas cantidades es evidente que un pequeño inversor difícilmente podrá adquirir una vivienda completa para invertir.

Además muchos tendrían que pedir un préstamo para adquirirla. Dependiendo de sus ingresos es posible que no les concedan una hipoteca para esto. Además como hemos dicho más de una vez una de las reglas de oro es no endeudarse para invertir.

Ver: Consejos para invertir

Impuestos a la compra

Al precio del inmueble hay que sumarle los impuestos que acarrea la compra. Tenemos que pagar el IVA del 10%, si es vivienda nueva, o el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda usada. El impuesto de transmisiones patrimoniales va desde el 6% al 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.

Además de estos impuestos tienes que sumar también los gastos de notaría y el registro de la propiedad.

Bien poco líquido

La liquidez de un activo es un punto fuerte a su favor. Por lo tanto, la iliquidez es una gran desventaja. La liquidez mide el tiempo que transcurre desde que queremos vender un activo hasta que tenemos el dinero en nuestra cuenta.

Ver: terminos básicos de la inversión

Una acción se vende en segundos y es muy líquida. Un inmueble puede tardar en venderse meses o años. Va a suponer muchas visitas y muchas negociaciones. Si tienes prisa por vender puede ser un dolor de cabeza. Invertir en inmuebles va a requerir que nos armemos de paciencia en muchas ocasiones.

Riesgo de situación de inmueble

Si tu inmueble está en una zona que se está degradando, va a perder valor y es difícil que se recupere. La pérdida de valor debida a la situación puede deberse a diversos factores. Una catástrofe natural o un empeoramiento de la seguridad ciudadana pueden ser algunas de las razones.

Riesgo de impago

Comprar para alquilar es algo bastante común. Mientras esperas que tu inversión se revalorice obtienes una renta mensual, pero hay dos contratiempos que te pueden afectar. Cuando hagas el cálculo de la rentabilidad esperada tienes que tener muy en cuenta estas dos situaciones.

La primera es que en un momento dado tu inquilino te deje de pagar. En el mejor de los casos se irá, en el peor se quedará un tiempo y tú no recibirás nada. El segundo contratiempo es que va a haber periodos donde tengas el piso vacío porque no encuentras a un inquilino idóneo.

Mercado reducido para ciertos inmuebles

Tu inversión puede estar muy poco demandada. Nos encontramos en un situación actual en las ciudades donde se demandan más los pisos pequeños de 1 o 2 dormitorios. Si tienes un inmueble de 5 habitaciones y 200 metros cuadrados, tus potenciales compradores van a ser pocos. Eso les da un poder de negociación que te perjudica.

Sometido a grandes regulaciones

Es una inversión que va a estar sometida a impuestos y regulaciones municipales cambiantes durante todo el tiempo que la mantengamos. El impuesto sobre bienes inmuebles es el más importante, pero además hay otros como el impuesto de basuras o el seguro de vivienda.

Formas de invertir en inmuebles

Y ahora vamos a pasar a la acción y ver qué distintas formas tenemos de comprar activos inmobiliarios. Una es obvia, pero no al alcance de todos, pero las otras dos puede que te sorprendan.

Comprar un inmueble

Esta es fácil, visita inmuebles y cuando encuentres el que te gusta, lo compras. Bueno, no es tan sencillo. Tendrás que investigar mucho por tu cuenta, delimitar muy bien lo que quieres, llegar a un acuerdo con el comprador, buscar un notario y pagar.

Ya has dado el paso. Ahora tienes que empezar a abonar impuestos, preocuparte de mantener la vivienda en condiciones y sacarle la rentabilidad esperada. Busca un buen inquilino y procura que esté contento y aguante muchos años.

¿El problema? Todo tu dinero está metido en un solo activo y no estás diversificando.

Invertir en inmuebles a través de SOCIMI

invertir en inmuebles

¿Quieres invertir en inmobiliario pero no quieres tantas preocupaciones? Si la respuesta ha sido positiva sigue leyendo, puede que esto que te voy a contar te interese. Invertir en inmuebles sin tener que buscar, preocuparte de los inquilinos, ser un experto y encargarte de las reparaciones, es posible. No es magia, son las SOCIMI.

Las SOCIMIS son fondos de inversión que invierten en activos inmobiliarios. Las hay de todo tipo y pueden invertir en todo tipo de inmuebles: comerciales, oficinas y viviendas.

Esto tiene tres ventajas fundamentales que nos van a facilitar la vida al pequeño inversor:

  1. Invertir en inmuebles con poco dinero.
  2. Diversificar desde el primer momento.
  3. Activo líquido (cotizan en un mercado secundario)

Ver: Invertir en SOCIMI

Invertir en inmuebles a través de Housers

Un nuevo método para invertir en inmuebles ha llegado de la mano de las nuevas tecnologías y las plataformas participativas. Estas plataformas ponen en contacto a los promotores con los inversores.

Housers es la más conocida y donde vamos a tener más proyectos para elegir. Es importante que la plataforma sea popular entre los usuarios para que más oportunidades se propongan a través de ella. Cuantos más inversores haya usandola, más promotores la utilizarán para financiar sus proyectos.

El funcionamiento es sencillo:

  1. Te registrar en su web.
  2. Filtras los proyectos disponibles en cada momento.
  3. Aportas la cantidad deseada a cambio de una rentabilidad conocida.

Empieza a invertir en Housers

Ventajas de invertir en housers

  • Puedes aportar peuqeñas cantidades.
  • Diversificar entre varios proyectos.
  • Filtrar por zonas geográficas.
  • Filtrar por rentabilidad esperada.

Desventajas de invertir en housers

  • Somos nosotros quienes elegimos los proyectos y nos pueden faltar datos.
  • Existencia de sesgos geográficos.
  • Algunos promotores pueden caer en impago.
  • Tendencia a invertir en los proyectos más populares de la comunidad.

Esta plataforma es de las pioneras en España, pero es posible que con el tiempo aparezcan más. Últimamente han aparecido noticias que advierten de cierta falta de transparencia en este tipo de inversiones. Nosotros recomendamos siempre leerse todas las condiciones previamente y no invertir un euro hasta que tengamos totalmente claro las características y su funcionamiento. La responsabilidad última siempre es del inversor.


Disclaimer: Esta publicación no supone, en ningún caso, una recomendación de inversión en ningún tipo de activo.

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